3月26日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會和住建部三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(以下簡稱《通知》)，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從貸前、貸中、貸后管理三個環(huán)節(jié)著手，強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
近期，多地金融監(jiān)管部門排查經(jīng)營貸挪用，嚴(yán)堵資金違規(guī)入樓市。受訪專家認(rèn)為，對經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的嚴(yán)格監(jiān)管，無疑會產(chǎn)生強(qiáng)大的震懾力，經(jīng)營貸將回歸服務(wù)小微本質(zhì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果也將得到進(jìn)一步體現(xiàn)。
用經(jīng)營貸套利買房
已形成灰色產(chǎn)業(yè)鏈
經(jīng)營用途貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，原本是給企業(yè)主補(bǔ)充流動性用，之前的利息并不低，期限大多是1至2年。
去年以來，為了緩解新冠肺炎疫情給經(jīng)濟(jì)帶來的影響，政府加大了對小微、民營企業(yè)的融資支持。各大銀行紛紛拋出低息經(jīng)營貸，甚至直接給經(jīng)營貸貼息。在疫情防控期間的特殊政策下，經(jīng)營貸的周期越來越長，最長可以達(dá)到20年。
經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的初衷本是好的，但有人借機(jī)鉆了空子，用經(jīng)營貸的錢買房，享受更低的利率，更長的還款期限。
經(jīng)營貸的利率低于按揭貸款，經(jīng)營貸利率為3%至4%，而按揭貸款利率為5%至6%。比如，同樣是貸款300萬元，20年時間，經(jīng)營貸的利息比按揭貸款的利息少了82萬元。
據(jù)了解，在上海、杭州等地，經(jīng)營貸買房甚至成為不少中間商眼中的新生意，銀行、擔(dān)保公司和助貸機(jī)構(gòu)由此打造了一條完整的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。尤其自去年以來，用經(jīng)營貸炒房幾乎成了公開的秘密。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，各類貸款的用途有專門規(guī)定，應(yīng)該專款專用。如果商業(yè)銀行明知經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場而不加以禁止，違反了商業(yè)銀行法的規(guī)定；而企業(yè)或個人將經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，也違反了《個人貸款管理暫行辦法》《流動資金貸款管理暫行辦法》。
3月1日至26日，中國銀保監(jiān)會公布了21張?zhí)幜P銀行涉房貸款違規(guī)的罰單，合計(jì)罰沒1910萬元，涉及中國銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、浙江瑞安農(nóng)村商業(yè)銀行等14家銀行。信貸違規(guī)流向樓市是處罰的重點(diǎn)。
3月26日，為了進(jìn)一步防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，三部委聯(lián)合印發(fā)《通知》，要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)聯(lián)合開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項(xiàng)排查。具體包括加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核；貸款期限、貸款抵押物管理，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒。
資金流向監(jiān)控困難
違規(guī)流入影響樓市
經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域背后原因眾多。
華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法告訴《法治日報(bào)》記者，由于房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來基本保持上漲趨勢，許多不具備購房能力的人也想盡快從房地產(chǎn)市場分一杯羹，從而將企業(yè)經(jīng)營資金挪用購房，很多企業(yè)的經(jīng)營性貸款并沒有真實(shí)的經(jīng)營需要。一些中介機(jī)構(gòu)為獲取房地產(chǎn)交易的傭金，不惜進(jìn)行虛假宣傳，制造了房地產(chǎn)市場的恐慌情緒，許多缺乏購房資金的剛需用戶也提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場。因資金不足，這些用戶會通過各種途徑獲取企業(yè)經(jīng)營資金作為首付，以盡快實(shí)現(xiàn)購房計(jì)劃。
趙秀池說，有些中介機(jī)構(gòu)甚至?xí)峁┨赚F(xiàn)等服務(wù)并明碼標(biāo)價(jià)，為客戶提供“經(jīng)營貸”轉(zhuǎn)房貸的通道；在一些銀行內(nèi)部由于監(jiān)管不嚴(yán)等原因，也會出現(xiàn)信貸員違規(guī)將經(jīng)營貸款放給購房者的現(xiàn)象。
在楊勤法看來，企業(yè)為逃避資金流向監(jiān)管，會在銀行多頭開戶，然后在各個賬戶之間周轉(zhuǎn)資金，增大資金收付的結(jié)算量，使監(jiān)管部門的工作量大為增加。企業(yè)從銀行貸取的首筆款項(xiàng)走向容易監(jiān)管，當(dāng)資金繼續(xù)流動、特別是跨行流動后，貸款銀行難以監(jiān)管。此外，一旦銀行對資金流向監(jiān)管過嚴(yán)，企業(yè)就會轉(zhuǎn)向其他銀行開戶，這在一定程度上也迫使銀行業(yè)放松對資金流向的監(jiān)管。
楊勤法認(rèn)為，經(jīng)營用途貸款違規(guī)進(jìn)入樓市，或?qū)⑼聘叻康禺a(chǎn)價(jià)格，增加房地產(chǎn)市場的調(diào)控難度，同時可能會損害那些原本需要貸款企業(yè)的正常發(fā)展。
部門聯(lián)動加強(qiáng)監(jiān)管
注意甄別真實(shí)需求
據(jù)了解，《通知》從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域?！锻ㄖ愤€要求，進(jìn)一步加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。
《通知》下發(fā)后，多地金融監(jiān)管部門積極采取行動，聚焦經(jīng)營貸，防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
北京轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元。北京銀保監(jiān)局會同相關(guān)部門選取重點(diǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步開展專項(xiàng)核查，已發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場信貸資金約3000萬元，并啟動對4家銀行的行政處罰立案程序和調(diào)查取證工作。
4月2日，深圳市銀保監(jiān)局、深圳市住建局、人民銀行深圳市中心支行發(fā)布公告，將根據(jù)《通知》要求開展防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域聯(lián)合排查行動。
4月5日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求加強(qiáng)個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴(yán)肅查處經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場行為。
面對越來越嚴(yán)的金融監(jiān)管態(tài)勢，有公眾表示擔(dān)憂：自己正常的購房貸款會不會因此受到影響？
趙秀池對此解答說，《通知》針對的是違規(guī)發(fā)放的貸款，不影響房地產(chǎn)貸款的正常發(fā)放。“應(yīng)當(dāng)注意的是，如果違規(guī)使用經(jīng)營貸，購房人有可能納入信用‘黑名單’而無法申請購房貸款。”
趙秀池說，在目前情況下，要想真正防范經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，金融機(jī)構(gòu)、金融管理部門要與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)動，從借款人的貸款期限和貸款流向來判斷是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。中小微企業(yè)貸款一般比較短，如果續(xù)短為長，大筆資金用于購買住房或者支付買房前后的借款，就有一定問題；也可以通過建立信用黑名單制度，由借款人作出承諾，起到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用。
楊勤法提醒，在防范的同時，要注意甄別真實(shí)需求與違規(guī)流入的區(qū)別。“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步提升對小微企業(yè)的支持力度，持續(xù)加大對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的資金供應(yīng)，深入貫徹落實(shí)黨和國家關(guān)于金融支持小微企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略部署，保持小微企業(yè)信貸支持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，發(fā)揮經(jīng)營用途貸款支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極作用。”