新項(xiàng)目絡(luò)繹不絕
近期，寧波城建投資集團(tuán)有限公司（簡稱“寧波城投集團(tuán)”）保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目（首發(fā)）財(cái)務(wù)顧問服務(wù)項(xiàng)目中標(biāo)公示的消息引發(fā)市場關(guān)注。
據(jù)悉，寧波城投集團(tuán)于2023年6月重組成立，全資控股寧波城投置業(yè)有限公司（簡稱“寧波城投置業(yè)”）。寧波城投置業(yè)于2023年成立了保障性租賃住房REITs專題調(diào)研小組，開展市場調(diào)研、實(shí)地考察，與金融機(jī)構(gòu)等專業(yè)單位進(jìn)行交流，探索公募REITs發(fā)行要求。
“公募REITs的推出是資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的又一項(xiàng)重大改革創(chuàng)新，為我國經(jīng)濟(jì)在新發(fā)展階段的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型提供了新動(dòng)能。對于當(dāng)下轉(zhuǎn)型中的城投公司而言，它無疑是助力創(chuàng)新發(fā)展的‘新利器’。”一位原始權(quán)益人在接受記者采訪時(shí)指出，“一方面，通過發(fā)行REITs，城投公司可以盤活手里的存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，同時(shí)降低公司的債務(wù)水平，有效防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，REITs的發(fā)行有助于城投企業(yè)穩(wěn)增長，拓寬融資渠道，支持地方建設(shè)。舉例而言，城投公司發(fā)行公募REITs，可以吸引長期資金支持地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大新基建投入。這種方式能為地方提供低成本、長期穩(wěn)定的權(quán)益性資金，且通過REITs的擴(kuò)募機(jī)制，還能為地方政府后續(xù)的滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)提供持續(xù)的資本市場融資渠道。”
值得一提的是，2024年至2025年，我國地方政府專項(xiàng)債將迎來償債高峰期。與此同時(shí)，地方財(cái)政收入增速放緩，使得地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。在此背景下，“專項(xiàng)債+公募REITs”的閉環(huán)模式，作為深化投融資體制改革的創(chuàng)新舉措，必然會(huì)受到管理層和市場主體的高度重視與政策支持。
市場需求旺盛
原始權(quán)益人跑步入場和一級市場發(fā)行的提速，也離不開投資者對保租房REITs的熱情追捧。
記者注意到，3月20日，年內(nèi)第5只“日光”REIT——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT”）發(fā)布了認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果公告。
相關(guān)資料顯示，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT網(wǎng)下投資者對應(yīng)的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為183.48億份，所對應(yīng)的配售比例為0.57226321%，該配售比例為28個(gè)月來的最低比例，僅次于2022年11月14日發(fā)行的華夏基金華潤有巢REIT創(chuàng)下的歷史最低水平0.469%。
“這從側(cè)面說明，目前市場對保租房REITs的需求遠(yuǎn)大于供給，基金管理公司為了保護(hù)現(xiàn)有投資者的利益和避免基金規(guī)模過快增長，會(huì)限制新投資者的認(rèn)購規(guī)模，導(dǎo)致新投資者能夠獲得的基金份額比例較低。”一位機(jī)構(gòu)交易員告訴記者，“鑒于上市保租房資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健向好，具備極強(qiáng)的抗周期能力，因此2025年其有望繼續(xù)成為‘資產(chǎn)荒’格局下資本的‘避風(fēng)港’。”
整體來看，年初至今，公募REITs市場表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。據(jù)券商粗略統(tǒng)計(jì)，截至3月20日，全市場已上市的REITs數(shù)量共計(jì)63只，年內(nèi)平均漲幅達(dá)10.41%，有62只REITs年內(nèi)收益為正。
不僅如此，2025年以來，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏明顯加快，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2025年保租房REITs的累計(jì)發(fā)行規(guī)模將超250億元。
中金公司的研究觀點(diǎn)亦認(rèn)為，在長端利率處于低位的環(huán)境下，保租房REITs基于其較為穩(wěn)定的收入和分派預(yù)期，仍將成為市場的關(guān)注焦點(diǎn)。
城投主體大有可為
當(dāng)然，并非所有城投公司或基礎(chǔ)設(shè)施都能夠發(fā)行公募REITs，畢竟，底層資產(chǎn)項(xiàng)目需滿足一定要求，比如項(xiàng)目權(quán)屬清晰、底層資產(chǎn)完整、運(yùn)營收益良好、資產(chǎn)規(guī)模符合要求等。 此外，參與公募REITs的發(fā)起人（原始權(quán)益人）和中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營狀況也需要滿足相關(guān)要求。
對于城投公司，如何更好地使用公募REITs這一創(chuàng)新工具，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？在業(yè)內(nèi)專家看來，城投公司需在做好宏觀布局及統(tǒng)籌的背景下，“五步走”用好創(chuàng)新金融工具。
一是“制定戰(zhàn)略”，涵蓋“募資-建設(shè)-運(yùn)營-REITs退出”的全過程。二是“謀定后動(dòng)”，對公募REITs業(yè)務(wù)進(jìn)行知識(shí)培訓(xùn)和動(dòng)員，充分分析利弊。三是“品質(zhì)優(yōu)先”，選擇最適合自己的券商、律師和中介機(jī)構(gòu)，對團(tuán)隊(duì)品質(zhì)、專業(yè)能力和后續(xù)管理能力進(jìn)行多方面考察。四是“高層掛帥”，公募REITs項(xiàng)目復(fù)雜，推進(jìn)難度大，可以在城投公司高層掛帥的情況下，成立由財(cái)務(wù)、法律和運(yùn)營等業(yè)務(wù)骨干組成的REITs專班小組。五是“運(yùn)營至勝”，通過引進(jìn)和培養(yǎng)專業(yè)運(yùn)營人才，不斷提升基礎(chǔ)設(shè)施的市場化運(yùn)營能力。
相比海外發(fā)達(dá)國家住宅類REITs產(chǎn)品市值規(guī)模及占比，我國租賃住房REITs還存在較大擴(kuò)容空間。隨著市場的進(jìn)一步擴(kuò)大，不僅有助于推動(dòng)該領(lǐng)域的健康發(fā)展，也能更好實(shí)現(xiàn)企業(yè)、資金等多方共贏。對于城投平臺(tái)，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，發(fā)行公募REITs相當(dāng)于擁有了一個(gè)“國有上市公司”，可以形成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“募-投-管-退”良性循環(huán)，提升城投公司的資產(chǎn)證券化率，推動(dòng)平臺(tái)的“減負(fù)”轉(zhuǎn)型。