接受采訪的專(zhuān)家表示，兩部門(mén)發(fā)文意義重大，拓寬項(xiàng)目試點(diǎn)類(lèi)型、調(diào)整項(xiàng)目要求，將有力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，推動(dòng)REITs市場(chǎng)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。
助力擴(kuò)內(nèi)需
盤(pán)活消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)
此次《通知》最大的亮點(diǎn)在于，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。
專(zhuān)家認(rèn)為，支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，有助于盤(pán)活消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，助力增強(qiáng)消費(fèi)的基礎(chǔ)作用。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，線下消費(fèi)場(chǎng)景對(duì)于拉動(dòng)居民消費(fèi)的作用不言而喻，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍，有助于引入社會(huì)資本參與線下消費(fèi)場(chǎng)景投資，通過(guò)打造消費(fèi)者喜愛(ài)的線下消費(fèi)空間增加居民消費(fèi)。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)亦表示，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)性作用，利于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
目前，我國(guó)已上市REITs25只，募集資金超過(guò)800億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類(lèi)型。對(duì)于REITs市場(chǎng)而言，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入，將進(jìn)一步豐富REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，為REITs市場(chǎng)擴(kuò)容注入新動(dòng)能。
明明表示，“發(fā)行上市新類(lèi)型REITs可以豐富投資者可投標(biāo)的，對(duì)REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)起到積極作用。”
劉水表示，一方面監(jiān)管部門(mén)擴(kuò)大了REITs標(biāo)的資產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了標(biāo)的資產(chǎn)；另一方面這也標(biāo)志著REITs發(fā)行從試點(diǎn)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段，對(duì)于降低企業(yè)杠桿率、盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資、增加投資渠道均有重要意義。
此外，《通知》對(duì)商品住宅地產(chǎn)作出了明確限制。“此前，在推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)時(shí)，通過(guò)發(fā)文的方式，對(duì)發(fā)起主體、回收資金用途等方面構(gòu)建了有效隔離機(jī)制。此次推進(jìn)試點(diǎn)也嚴(yán)格落實(shí)發(fā)起主體、回收資金用途等隔離機(jī)制有關(guān)要求，切實(shí)落實(shí)‘房住不炒’精神。”接近監(jiān)管層人士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者。
平衡投融資
推動(dòng)更多項(xiàng)目發(fā)行上市
此次，證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委還分類(lèi)調(diào)整項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，明確要求內(nèi)部收益率（IRR）不低于5%；對(duì)于產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，將分派率要求從4%降低到不低于3.8%。
據(jù)上述接近監(jiān)管層人士介紹，REITs試點(diǎn)初期，證監(jiān)會(huì)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)起步，明確了適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求，在項(xiàng)目篩選推薦環(huán)節(jié)，相關(guān)規(guī)則中明確“基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%”；在發(fā)行環(huán)節(jié)，要求以發(fā)行價(jià)格計(jì)算的分派率原則上在4%以上。
“試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，隨著市場(chǎng)利率中樞的下行，上述分派率要求一定程度上影響REITs市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能和企業(yè)參與積極性，同時(shí)也不太契合特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目的收益特征。”上述接近監(jiān)管層人士表示，為進(jìn)一步優(yōu)化價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，提升發(fā)起人的參與意愿，增加合格資產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)平衡好投融資兩端利益、兼顧市場(chǎng)各方需求，此次《通知》明確，對(duì)于產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，擬將分派率要求整體微調(diào)為3.8%；對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，擬明確使用IRR作為準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，要求IRR原則上不得低手5%。
明明表示，對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs而言，由于剩余期限內(nèi)的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值將逐年遞減并趨于零，原資產(chǎn)和新購(gòu)入資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)年數(shù)上的差異，或影響分派收益率的大小，因此通過(guò)IRR這一指標(biāo)對(duì)該類(lèi)型REITs的收益進(jìn)行衡量具有現(xiàn)實(shí)意義。綜合來(lái)看，項(xiàng)目收益率要求的微調(diào)既有助于推動(dòng)更多資產(chǎn)滿(mǎn)足申報(bào)條件，同時(shí)又能夠保證新上市資產(chǎn)在收益方面的吸引力。
此外，為鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs項(xiàng)目發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”，同步適當(dāng)降低了首發(fā)項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模不低于10億元的門(mén)檻要求，明確首次發(fā)行保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
“由于各地保障性租賃住房項(xiàng)目的總體規(guī)模偏小，將當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值門(mén)檻下調(diào)至8億元，有助于推動(dòng)更多保障性租賃住房項(xiàng)目符合發(fā)行要求。”明明表示，而對(duì)于可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模要求不低于首發(fā)規(guī)模的2倍，也能保證保障性租賃住房項(xiàng)目原始權(quán)益人的擴(kuò)募能力，上市之后通過(guò)擴(kuò)募的方式既能夠進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目總規(guī)模，還有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)保障性租賃住房有效投資。
劉水亦表示，調(diào)整后有助于降低保障性租賃住房REITs發(fā)行門(mén)檻，鼓勵(lì)更多機(jī)構(gòu)發(fā)行，促進(jìn)保障性租賃住房良性經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。
增強(qiáng)可預(yù)期性
提高申報(bào)推薦效率
此外，本次發(fā)改委優(yōu)化項(xiàng)目推薦流程，將在5個(gè)工作日內(nèi)做出受理或不予受理反饋，在項(xiàng)目正式受理3個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目推薦；證監(jiān)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程。
“按照優(yōu)化推薦程序、明確時(shí)限要求、增強(qiáng)可預(yù)期性的有關(guān)要求，證監(jiān)會(huì)會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委推出提高申報(bào)推薦效率的系列舉措，進(jìn)一步完善審核注冊(cè)機(jī)制，優(yōu)化審核注冊(cè)流程，同時(shí)明確大類(lèi)資產(chǎn)準(zhǔn)入等標(biāo)準(zhǔn)。”上述接近監(jiān)管人士表示。
明明表示，此次證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委發(fā)文，對(duì)REITs發(fā)行的全生命周期都作了指導(dǎo)和要求，包括注重項(xiàng)目前期培育、規(guī)范申報(bào)推薦流程、發(fā)揮各參與主體作用、加強(qiáng)回收資金運(yùn)用監(jiān)管和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理。
“這將有助于從各維度為REITs實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行提供支持，進(jìn)而推動(dòng)REITs市場(chǎng)向著成熟健全的方向發(fā)展。”明明說(shuō)。
劉水表示，完善項(xiàng)目推薦流程、審核注冊(cè)機(jī)制等，有利于發(fā)行主體及中介機(jī)構(gòu)等改善經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備活動(dòng)，有利于提高發(fā)行效率，是推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行的內(nèi)在要求，將有助于推動(dòng)REITs市場(chǎng)快速健康發(fā)展。
《通知》還注重加強(qiáng)市場(chǎng)體系建設(shè)，提出推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化；擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍，支持優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，允許符合條件的機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
此外，《通知》提出，加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)等。
據(jù)上述接近監(jiān)管層人士介紹，首批擴(kuò)募項(xiàng)目近期有望落地。