上圖 富國首創(chuàng)水務(wù)REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)之一合肥市十五里河污水處理廠PPP項(xiàng)目。（資料圖片）

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有望進(jìn)一步增量擴(kuò)圍。近日，證監(jiān)會副主席李超在首屆長三角REITs論壇上表示，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

專家表示，作為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的重大投融資創(chuàng)新，REITs能夠盤活存量、帶動增量、擴(kuò)大有效投資，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍、建立多層次REITs市場，有助于更好地激發(fā)市場活力和發(fā)展內(nèi)生動力，從而更高效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

市場總體運(yùn)行平穩(wěn)

自2020年4月試點(diǎn)啟動以來，我國REITs市場發(fā)展進(jìn)入快車道，總體運(yùn)行平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動投資的新項(xiàng)目總投資額超過4200億元，形成良好示范效應(yīng)。

在國際資本市場，REITs已有60多年發(fā)展歷史，是一個發(fā)展迅速、相對成熟的金融產(chǎn)品。借鑒成熟市場經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，我國走出一條符合中國國情的REITs發(fā)展之路。李超表示，在服務(wù)方向方面，我國REITs市場堅持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的規(guī)模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，率先推出了公募REITs試點(diǎn)。同時，落實(shí)中央“房住不炒”要求，將試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域。

在制度規(guī)則方面，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)注重頂層設(shè)計，構(gòu)建了交易所負(fù)責(zé)上市審核、證監(jiān)會負(fù)責(zé)產(chǎn)品注冊、國家發(fā)改委負(fù)責(zé)項(xiàng)目合法合規(guī)性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程。二級市場交易環(huán)節(jié)，建立了漲跌幅制度，引入做市商機(jī)制，促進(jìn)價格發(fā)現(xiàn)，增加市場流動性，上市REITs日均換手率2.11%，流動性高于日本、新加坡、中國香港等市場。

在運(yùn)作模式方面，結(jié)合實(shí)際，我國采用“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點(diǎn)模式；治理結(jié)構(gòu)以基金管理人為主導(dǎo)，原始權(quán)益人參與，同時采用外部管理模式，相關(guān)制度安排既有利于保護(hù)投資人利益，又有利于發(fā)揮原始權(quán)益人運(yùn)營能力優(yōu)勢，增強(qiáng)其參與積極性，這是對公司治理機(jī)制的有益創(chuàng)新和探索。“我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動以來，基礎(chǔ)制度規(guī)則、監(jiān)管架構(gòu)加快構(gòu)建，市場體系逐步完善，試點(diǎn)項(xiàng)目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場檢驗(yàn)，受到了各方廣泛認(rèn)可。”李超表示。

展望未來，基于我國龐大的基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模以及海外成熟市場的發(fā)展態(tài)勢，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展空間廣闊。上交所總經(jīng)理蔡建春分析，從境外市場看，海外REITs市場整體規(guī)模一般是當(dāng)?shù)谿DP的3%到16%，股票市值的1%到8%?？紤]到目前我國百萬億元級的存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模、每年百萬億元的GDP水平和近80萬億元股票市值，預(yù)計未來REITs市場容量在萬億元以上，潛力巨大。

進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍

對于REITs試點(diǎn)范圍將迎來進(jìn)一步提速擴(kuò)圍，市場反應(yīng)熱烈。

“推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域意義重大。”中金公司研究部不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇表示，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)REITs或有助于房企信用風(fēng)險處置，防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險；長期來看商業(yè)地產(chǎn)REITs市場建設(shè)或?qū)⒁龑?dǎo)開發(fā)商拓展價值邊界，提升綜合能力，同時從供給側(cè)為資本市場提供更為多元的長久期資產(chǎn)。

光大證券分析師何緬南認(rèn)為，商業(yè)不動產(chǎn)REITs研究加速，有助于推動市場高質(zhì)量發(fā)展。對于租賃市場來說，長租公寓當(dāng)前處于政策紅利期，租賃市場監(jiān)管力度加強(qiáng)及降稅導(dǎo)向?yàn)殚L租公寓帶來新發(fā)展空間，公募REITs的放開勢必有利于企業(yè)緩解融資難，進(jìn)一步提升租賃物業(yè)供給量。

今年以來，支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)容提質(zhì)的政策措施密集落地。5月19日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，鼓勵更多符合條件的項(xiàng)目發(fā)行上市；5月27日，證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》，支持條件成熟的地區(qū)推出保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，正式啟動相關(guān)試點(diǎn)工作。

政策助力為REITs市場發(fā)展打開廣闊空間。今年獲批的REITs產(chǎn)品，資產(chǎn)類型已由傳統(tǒng)基建類項(xiàng)目，拓展至清潔能源、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域，市場廣度穩(wěn)步拓寬。

未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)圍還有哪些可能性？北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏認(rèn)為，高鐵、新能源車、5G基站等關(guān)鍵領(lǐng)域在國民經(jīng)濟(jì)里處于節(jié)點(diǎn)位置，行業(yè)內(nèi)的投資和技術(shù)變革有較好的外溢效應(yīng)。對于這些領(lǐng)域，可以把它識別出來，納入REITs底層資產(chǎn)范圍，優(yōu)先進(jìn)行發(fā)展。還可以把碳資產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)范圍，通過IPO上市，在二級市場交易形成市場價格，引導(dǎo)資金配置到關(guān)鍵領(lǐng)域，推動找到最優(yōu)化的碳中和實(shí)現(xiàn)路徑。

值得一提的是，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)擴(kuò)圍的同時，基金擴(kuò)募步伐也在持續(xù)。12月7日，中金普洛斯REIT等首批5只基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項(xiàng)目狀態(tài)更新，其中華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT狀態(tài)更新為“已反饋”，博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT狀態(tài)更新為“已問詢”，意味著首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募又有新進(jìn)展。

“首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募，更多基礎(chǔ)設(shè)施被納入底層資產(chǎn)，相關(guān)REITs有望因擴(kuò)募而降低估值，提升收益率水平。”光大證券分析師孫偉風(fēng)表示，國內(nèi)REITs發(fā)行迎來蓬勃發(fā)展已是大勢所趨，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的REITs市場收益率將穩(wěn)步提升。

探索建設(shè)多層次市場

12月6日召開的中共中央政治局會議提出，要著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，充分發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用和投資的關(guān)鍵作用。REITs是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，在有效盤活存量資產(chǎn)、拉動社會有效投資方面能夠發(fā)揮出積極作用。

不過，當(dāng)前我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs尚處于發(fā)展初級階段，市場建設(shè)有待進(jìn)一步完善。招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛表示，目前政策規(guī)定中對于底層資產(chǎn)項(xiàng)目的要求較為嚴(yán)格，市場上符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不多，對各類REITs產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠不夠明確。此外，目前REITs公眾投資者參與程度不高，產(chǎn)品流動性有待進(jìn)一步提升。

要充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品功能，還需推動多層次REITs市場建設(shè)，加快推進(jìn)REITs市場常態(tài)化發(fā)展。

“為盡快拓寬市場的廣度和深度，應(yīng)當(dāng)積極探索建立多層次的REITs市場，推動保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，打造REITs市場的保租房板塊。”蔡建春表示，還應(yīng)鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；進(jìn)一步拓寬REITs試點(diǎn)覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵新能源、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展REITs試點(diǎn)。

要更好地激發(fā)市場活力和發(fā)展內(nèi)生動力。蔡建春認(rèn)為，還應(yīng)堅持市場化方向，在項(xiàng)目挖掘、估值定價等環(huán)節(jié)促進(jìn)市場主體發(fā)揮主導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)“報得上、審得好、發(fā)得穩(wěn)”。在申報端，加強(qiáng)市場組織，持續(xù)研究完善相關(guān)配套機(jī)制和專項(xiàng)立法，形成制度激勵。在審核端，構(gòu)建公開透明、高效可預(yù)期的注冊上市審核程序和運(yùn)行機(jī)制，嚴(yán)格遵循以信息披露為中心，以投資者需求為導(dǎo)向，充分披露與投資者投資決策密切相關(guān)的重要信息。在發(fā)行端，持續(xù)擴(kuò)充配置型投資機(jī)構(gòu)，研究完善相關(guān)發(fā)行和交易機(jī)制，激發(fā)市場活力，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

張宇認(rèn)為，建立多層次REITs市場，意味著市場發(fā)行主體應(yīng)多元化，即在當(dāng)前以國企央企為主要發(fā)行主體的基礎(chǔ)上，鼓勵民營企業(yè)參與REITs發(fā)行；底層資產(chǎn)類型應(yīng)多元化，進(jìn)一步推動更多基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型上市，以及研究推動商業(yè)不動產(chǎn)試點(diǎn)；投資主體應(yīng)多元化，推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，培育專業(yè)化REITs投資者群體。

REITs市場建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需發(fā)揮各方合力。李超表示，接下來證監(jiān)會將會同國家發(fā)改委等進(jìn)一步健全REITs綜合推動機(jī)制，統(tǒng)籌解決REITs發(fā)展涉及的項(xiàng)目合規(guī)、國資轉(zhuǎn)讓、權(quán)益確認(rèn)等共性問題，保障常態(tài)化項(xiàng)目供給，促進(jìn)市場規(guī)范發(fā)展。