房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖
“根據(jù)石家莊政府最新的房產(chǎn)政策規(guī)定，現(xiàn)在樓盤(pán)沒(méi)有封頂、五證不全的情況下不允許預(yù)售售賣(mài)，防止沒(méi)有封頂就預(yù)售而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，目前限購(gòu)已經(jīng)取消，且降低了首付比例，由原來(lái)的三成降低至最低二成起。”浙江綠城石家莊分公司的房產(chǎn)銷售經(jīng)理郭一凡向記者介紹，石家莊全域?qū)⒃滋资赘侗壤?0%，二套首付比例60%降至首套20%、二套 30%的首付比例，首付比例的下降也激活了一部分市場(chǎng)需求。“目前石家莊流量最大的樓盤(pán)也是賣(mài)的最火的樓盤(pán)是紅星街高原森林城，它的優(yōu)勢(shì)是優(yōu)惠幅度大且屬于剛需房，缺點(diǎn)是小區(qū)人口密度大，容積率很高，受政策影響，剛需性住房的銷售呈現(xiàn)逐步回暖的態(tài)勢(shì)，但改善性住房變化不大。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月石家莊商品住宅的主力戶型為90~120㎡，面積低于90㎡的成交套數(shù)占比同比上升最多為13.11個(gè)百分點(diǎn)，90~120㎡的成交套數(shù)占比同比下降5.71個(gè)百分點(diǎn)，但占比最多達(dá)32.9%；120-160㎡的成交套數(shù)占比同比下降最多為6.7個(gè)百分點(diǎn)。成交總價(jià)在100萬(wàn)以內(nèi)的成交套數(shù)占比最多為31.91%；其次為100萬(wàn)~150萬(wàn)成交套數(shù)占比為26.33%，同比上升6.75個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)為150萬(wàn)~200萬(wàn)成交套數(shù)占比為18.06%，同比下降2.54個(gè)百分點(diǎn)，這一組數(shù)據(jù)恰恰印證了這一現(xiàn)象。
“隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)面好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)利好政策措施的實(shí)施，以及各類購(gòu)房需求的積累，房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸到合理水平。”河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)曲俊義在6月25日召開(kāi)的河北住房博覽會(huì)上對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)給出了預(yù)測(cè)。這場(chǎng)“線上+線下”的住房博覽會(huì)集合了石家莊城發(fā)投集團(tuán)、保利集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、天山集團(tuán)等12 家知名房企，吸引了眾多市民咨詢，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖提前做了熱身。石家莊市華夏房地產(chǎn)公司總工程師常聚英在接受記者采訪時(shí)表示：”石家莊雖然近期也有部分政策出臺(tái)，但市場(chǎng)反饋仍較為冷淡，預(yù)期恢復(fù)還需要一段時(shí)間。”?？傉J(rèn)為，雖然從短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程。當(dāng)前地產(chǎn)政策放松主要仍集中在三四線城市，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多一二線城市迎來(lái)二套住房政策放松，限購(gòu)限貸條件也有望進(jìn)一步放寬并有效提振地產(chǎn)銷售。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，2022年下半年，隨著利好政策不斷出臺(tái)，購(gòu)房需求會(huì)得到進(jìn)一步釋放，市場(chǎng)景氣度也將逐步回升。
鋼貿(mào)商咬牙堅(jiān)持
“三年的疫情持續(xù)給鋼市帶來(lái)沉重打擊，目前鋼貿(mào)商也都是在咬牙堅(jiān)持。”在石家莊和平路的白佛鋼材市場(chǎng)，多數(shù)接受采訪的鋼貿(mào)商表達(dá)了無(wú)奈的情緒。“底薪已經(jīng)降低了一半，半年來(lái)基本沒(méi)有任何提成收入。”一位在鋼貿(mào)行業(yè)從事了近十年的老銷售員向記者表示，由于前期疫情的管控，市場(chǎng)一天也沒(méi)有幾個(gè)客戶來(lái)訪，靠配貨生存的鋼貿(mào)銷售員已經(jīng)走了一大半，受整體大環(huán)境限制，暫時(shí)沒(méi)有找到別的工作機(jī)會(huì)，只能在市場(chǎng)上“守株待兔”式銷售。“眾合達(dá)每天都有出貨，可以問(wèn)一下他們的情況。”“面對(duì)銷售的主要客戶——房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡，確實(shí)給我們的銷售帶來(lái)了很大的影響，多數(shù)仍為以前的老客戶，雖然出貨量不多，但仍在維持經(jīng)營(yíng)。“記者在采訪到該公司的張經(jīng)理時(shí)他也表達(dá)了同樣的無(wú)奈，針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的利好，他表示并不看好，”因?yàn)橐咔榈挠绊?，?dǎo)致各項(xiàng)成本的增加，人工、場(chǎng)地費(fèi)、電費(fèi)、物流費(fèi)用都居高不下，甚至于在去年停業(yè)的大部分時(shí)間里，場(chǎng)地租金也沒(méi)有下降一分錢(qián)，本就利潤(rùn)單薄，成本的高企讓我們很難賺到錢(qián)，目前也是勉強(qiáng)度日，疫情的影響將呈會(huì)持續(xù)產(chǎn)生，鋼貿(mào)行業(yè)很艱難“。張經(jīng)理表示，本該迎來(lái)“金三銀四”的鋼材市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的冷清本就需求不震，后又遭遇唐山、廊坊等地的路段管控，好不容易有人要貨的時(shí)候，要么是找不到貨車，要么是找不到司機(jī)，司機(jī)和貨車好不容易都配齊了，又遇上了公路限行勸返，一波一波的打擊，令他們舉步維艱。據(jù)透露，目前全國(guó)20萬(wàn)家的中小型鋼貿(mào)商企業(yè)面臨資金不足經(jīng)營(yíng)困難的窘境，鋼企生產(chǎn)成本的上升也進(jìn)一步擠壓著鋼貿(mào)商的利潤(rùn)空間，全國(guó)的鋼貿(mào)市場(chǎng)都籠罩著一層悲觀的情緒。
"房地產(chǎn)行業(yè)的變化也可以看做是鋼需波動(dòng)的晴雨表，房地產(chǎn)行業(yè)有了回暖跡象，這有助于修復(fù)市場(chǎng)悲觀情緒。"好運(yùn)虎黑色系產(chǎn)業(yè)研究總監(jiān)李玥瀅表示，房地產(chǎn)行業(yè)每年的鋼材消費(fèi)需求量基本在3億噸左右，在所有下游用鋼行業(yè)中需求規(guī)模最大，常年占比在50%以上如今，在各項(xiàng)密集政策刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)有了回暖跡象，這有助于修復(fù)市場(chǎng)悲觀情緒，強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的需求預(yù)期，進(jìn)而推進(jìn)市場(chǎng)庫(kù)存去化，利好鋼價(jià)的階段性筑底和價(jià)格修復(fù)反彈。
據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)行業(yè)6月份有44.53%的調(diào)研企業(yè)表示開(kāi)工率不足，49.87%的調(diào)研企業(yè)表示開(kāi)工正常，1.78%的調(diào)研企業(yè)表示滿負(fù)荷生產(chǎn)，3.82%的調(diào)研企業(yè)表示開(kāi)工不足或停工。6月份房地產(chǎn)和基建行業(yè)整體開(kāi)工情況有所好轉(zhuǎn)，7月份預(yù)計(jì)鋼材采購(gòu)量將比6月份有小幅度的增加。但影響鋼材市場(chǎng)需求最大的兩個(gè)行業(yè)景氣度仍處于低位，房地產(chǎn)用鋼無(wú)法恢復(fù)到往年水平已成定局，對(duì)鋼材市場(chǎng)需求增量切莫抱有太大希望。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前庫(kù)存仍高于近年同期，五大品種總庫(kù)存高達(dá)2221.18萬(wàn)噸，鋼廠主動(dòng)控產(chǎn)情緒濃厚，五大鋼材品種產(chǎn)量環(huán)比延續(xù)下行，螺紋鋼減產(chǎn)尤為突出，預(yù)計(jì)后期鋼材產(chǎn)量或繼續(xù)回落。
對(duì)鋼市拉動(dòng)有限
“房地產(chǎn)回暖對(duì)鋼市的拉動(dòng)有限，不宜期待過(guò)高。”李玥瀅在談到房地產(chǎn)回暖給鋼市帶來(lái)的影響時(shí)談到，”就發(fā)展周期而言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)邊際擴(kuò)張的窗口，市場(chǎng)整體進(jìn)入存量市場(chǎng)階段。因而，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的回暖更多是弱勢(shì)修復(fù)和復(fù)蘇，即使有政策的不斷加持和刺激，市場(chǎng)的景氣度也很難恢復(fù)到黃金時(shí)期的水平，后期房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)工面積環(huán)比將出現(xiàn)一定程度增長(zhǎng)，但整體回升幅度有限，對(duì)于鋼材市場(chǎng)的需求直接拉動(dòng)空間有限，因此，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的回暖不宜期待過(guò)高。“
李玥瀅提出，需要注意的是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的回暖仍局限在前端的銷售數(shù)據(jù)方面。和鋼需有直接關(guān)聯(lián)的新開(kāi)工面積和拿地情況并未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)和抬升。因此，就短期而言，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)回暖對(duì)鋼材市場(chǎng)的需求回升作用有限。從開(kāi)發(fā)商資金緩解到施工進(jìn)度提速，新開(kāi)工面積增加，最少需要三個(gè)月左右的時(shí)間，因此，房地產(chǎn)回暖的需求拉動(dòng)兌現(xiàn)窗口期啟動(dòng)時(shí)間最早應(yīng)該在今年的9月份左右，集中釋放可能在第四季度，短期內(nèi)更多是情緒層面的提振，對(duì)鋼市的實(shí)際拉動(dòng)有限。
而就目前的市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)歷了一輪恐慌性下跌后，目前市場(chǎng)進(jìn)入到階段性修復(fù)反彈周期，黑色系多品種出現(xiàn)不同程度反彈。只是，就目前的市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)庫(kù)存仍處于歷史高位，去庫(kù)存化進(jìn)程緩慢，基本面供需矛盾突出，鋼廠減產(chǎn)自救存在很大不確定性，供給收縮空間有限，但在高溫多雨天氣影響下，需求回落明顯，前期滯后需求兌現(xiàn)已被證偽，需求的負(fù)反饋?zhàn)饔妹黠@，在這種情況下，短期內(nèi)鋼價(jià)有反彈機(jī)會(huì)但并不具備反轉(zhuǎn)條件。
中物聯(lián)鋼鐵物流專業(yè)委員會(huì)調(diào)查、發(fā)布的2022年6月份鋼鐵行業(yè)PMI為36.2%，環(huán)比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)，鋼鐵行業(yè)運(yùn)行較為低迷。從分項(xiàng)指數(shù)變化來(lái)看，疫情帶來(lái)的影響仍有所持續(xù)，下游需求收縮，帶動(dòng)鋼材價(jià)格整體下行，鋼廠生產(chǎn)下降。預(yù)計(jì)7月份，市場(chǎng)需求整體繼續(xù)偏弱運(yùn)行，鋼廠生產(chǎn)保持低位運(yùn)行，鋼材和原材料價(jià)格低位震蕩。
在談到未來(lái)鋼市操作時(shí)，李玥瀅認(rèn)為市場(chǎng)更多會(huì)在高位震蕩調(diào)整行情中等待新的突破方向到來(lái)，建議不要盲目抄底或追漲，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)才是最好選擇。