緣何中長期貸款數(shù)據(jù)在兩部門優(yōu)化信貸政策及5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）大幅下調(diào)齊發(fā)力下，仍相對表現(xiàn)平平？多位接受《證券日報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這既與當(dāng)前樓市景氣度偏低有關(guān)，也與政策紅利落地尚存滯后性相關(guān)。
居民中長期貸款占比提升
5月份人民幣貸款同比多增3920億元，但貸款結(jié)構(gòu)卻不理想。尤其是反映居民購房能力的中長期貸款增速并不顯著。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，5月份人民幣存款增加3.04萬億元，同比多增4750億元；5月份住戶部門中長期貸款增加1047億元，比去年同期少增3379億元，表明購房需求仍然偏弱。
“一方面，受外部不確定因素和疫情影響，居民收入增長承壓，購房能力相應(yīng)趨降；另一方面，居民預(yù)防性儲蓄意愿增強(qiáng)，增加負(fù)債來購房的動(dòng)力偏弱。”財(cái)信研究院副院長伍超明對《證券日報(bào)》記者表示。
東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報(bào)》記者表示，當(dāng)前樓市景氣度仍偏低是5月份住戶部門中長期貸款增速不顯著的一個(gè)重要原因。
從房產(chǎn)銷售情況看，記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份30大中城市日均銷售為29.39萬平方米，比上月邊際改善，但仍為去年同期的一半左右。
值得關(guān)注的是，雖然5月份居民中長期貸款偏弱，但是拉長時(shí)間周期來看，數(shù)據(jù)卻提供了一個(gè)不同的視角。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至5月份，新增住戶部門中長期貸款總額為11433.28億元，占同期新增住戶貸款總額13318億元的85.85%；而去年1月份至5月份，新增住戶部門中長期貸款總額為29144億元，占同期新增住戶貸款總額37115億元的78.53%。
不難看出，盡管今年以來新增住戶部門中長期貸款不及去年同期，但是在住戶部門整體新增貸款中的占比卻較去年同期有所上行。對此，王青表示，這一方面源于疫情影響下居民消費(fèi)偏弱，新增居民短期貸款下行幅度較大；另一方面也表明金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這在很大程度上緩和了樓市的下行波動(dòng)。
東北證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前居民的購買力沒有發(fā)生顯著改變，雖然人口老齡化在加速，但是市場潛在的需求沒有大幅下降，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的基礎(chǔ)仍在。提振房地產(chǎn)市場需要提振兩個(gè)信心，一是期房的信心，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益；二是提振房企運(yùn)營穩(wěn)定的信心，加大對房企正常運(yùn)營的合理融資需求。
房貸利率仍存下調(diào)空間
從政策層面看，今年以來，推動(dòng)住房貸款利率下行已從地方的“自選動(dòng)作”上升為全國層面的“規(guī)范動(dòng)作”。
從LPR來看，自今年1月份5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后，5月份5年期以上LPR再度下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，成為2019年8月份LPR改革以來下調(diào)幅度最大的一次。至此，年內(nèi)5年期以上LPR已下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)5月15日發(fā)布消息稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。
也就是說，暫不考慮其他因素，今年首套房的房貸利率最高可降至40個(gè)基點(diǎn)。更形象地來說，若購房者貸款100萬元、貸款30年，采取等額本息的還款方式，其利息總額驟減約8.5萬元。
再從地方層面看，據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，5月份其監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來新低。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房貸利率降低可視為房地產(chǎn)市場的“催化劑”。換言之，降低房貸利率可以加快潛在購房者入市的腳步，特別是對于一些市場熱度已經(jīng)開始提升的城市來說，下調(diào)房貸利率起到的催化作用將更為明顯。
結(jié)合克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)來看，5月份，其監(jiān)測的30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積為1318萬平方米，環(huán)比上升4%，同比下降59%。其中，一線城市成交環(huán)比下降22%，同比回落50%。26個(gè)二三線城市“回暖”跡象初顯，環(huán)比增長9%，同比下降60%。另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，其監(jiān)測的50個(gè)城市二手房成交量環(huán)比增長約14%，同比下降約40%，降幅較上月收窄8個(gè)百分點(diǎn)。
“5月份，在多城密集出臺樓市支持政策的影響下，新房、二手房成交量已有所上升，但總的來說，房地產(chǎn)市場還未迎來真正的全面復(fù)蘇。”張波表示，由于居民按揭貸款增長是和新房、二手房的成交規(guī)模變化密切相關(guān)，因此，5月份住戶貸款中的中長期貸款也呈現(xiàn)出大致走勢。
王青也表示，對絕大多數(shù)城市而言，房貸利率是決定當(dāng)?shù)貥鞘凶呦蚝褪袌鲱A(yù)期的最重要因素。雖然5月份房貸利率迎來兩大重磅利好，但均在5月15日和5月20日之后實(shí)施，政策效在當(dāng)月未能得到充分體現(xiàn)。
“從過往經(jīng)驗(yàn)看，特別是2008年以來的幾輪房地產(chǎn)下行周期中，若房貸利率出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，都會(huì)成為帶動(dòng)樓市回暖的主動(dòng)力。”王青表示，樓市運(yùn)行除受供需因素外，還會(huì)受到市場預(yù)期的影響。政策調(diào)整首先要引導(dǎo)市場預(yù)期扭轉(zhuǎn)后，才會(huì)進(jìn)一步傳導(dǎo)至市場端，這也是市場表現(xiàn)通常滯后于政策調(diào)整的一個(gè)重要原因。此外，政策調(diào)整力度是否足以改變市場走勢，也是一個(gè)重要方面?；诖?，預(yù)計(jì)后期房貸利率還會(huì)有一定下調(diào)空間。
6月份信貸有望延續(xù)回升勢頭
今年以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期向好的基本面沒有改變，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境也面臨復(fù)雜的局面，穩(wěn)增長成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。
王青預(yù)計(jì)，接下來貨幣政策將在穩(wěn)增長方向繼續(xù)加大實(shí)施力度。在政策引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)會(huì)重點(diǎn)增加對小微企業(yè)、科技創(chuàng)新等國民經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)及重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持。銀行還將通過適度放松基建、地產(chǎn)等領(lǐng)域的信貸額度，下調(diào)貸款利率等方式，著力提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸需求。其中，企業(yè)中長期貸款有望在6月份恢復(fù)同比多增，居民中長期貸款的少增幅度也會(huì)逐步收窄。
“由此判斷，6月份各項(xiàng)貸款余額同比增速將延續(xù)回升勢頭，從而為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤、提振下半年經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能提供關(guān)鍵支撐。”王青表示。
伍超明認(rèn)為，隨著國內(nèi)疫情形勢好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)一步恢復(fù)，加上貨幣寬松有望繼續(xù)適當(dāng)加力，預(yù)計(jì)6月份信貸大概率保持增長勢頭。在國內(nèi)政策不斷加大助企紓困力度，房地產(chǎn)相關(guān)政策繼續(xù)松綁的支撐下，預(yù)計(jì)信貸結(jié)構(gòu)也有望進(jìn)一步優(yōu)化，居民和企業(yè)中長期貸款需求或明顯改善。
機(jī)構(gòu)也給出積極的前景展望。中信證券研報(bào)分析，考慮到6月份作為上半年收官月，銀行將會(huì)集中發(fā)力，配合政策支持引導(dǎo)，預(yù)計(jì)信貸數(shù)據(jù)將會(huì)繼續(xù)提振。同時(shí)，目前地方債發(fā)行節(jié)奏前置，預(yù)計(jì)也會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)上半年的社融增速。
中金公司預(yù)計(jì)，6月份信貸投放仍較穩(wěn)健，原因包括4月份至5月份通常為投放淡季，6月份為投放旺季，投放量一般環(huán)比提升；長三角等地區(qū)復(fù)工復(fù)產(chǎn)加快，企業(yè)融資需求逐步恢復(fù)等。