2月2日，武漢土地市場網(wǎng)悄然掛出一則公告，延遲出讓武昌濱江2宗地。本計劃于2月5日現(xiàn)場出讓的P(2019)212號、213號地塊，掛牌出讓截止時間延長至2月19日。
隨著新型冠狀病毒肺炎疫情持續(xù)蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)各鏈條均被按下“暫停鍵”，土地市場亦受波擾。
“大部分省份城市均發(fā)布土地交易延期公告，這本質(zhì)上是應(yīng)對疫情、避免人員聚集的措施。”中指土地云事業(yè)部研究總監(jiān)蔣云峰告訴記者，土地出讓延期是短暫的，會隨疫情減弱而重啟。
重要的因素在于，自去年以來，全國土地市場已持續(xù)處于降溫通道。雖然商品房市場上揚慣性仍在，但作為“樓市晴雨表”，土地市場已率先下行，底價成交、流拍現(xiàn)象成為常態(tài)。2019年的寒意還未遠去，新冠疫情卻搶先為新年土拍市場蒙上陰霾。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月全國主要地級市土地成交683宗，成交規(guī)劃建筑面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%；土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。百強房企拿地銷售比跌至0.27，再創(chuàng)新低。
土地成交大幅下滑
因疫情持續(xù)蔓延，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于前所未有的“休眠”狀態(tài)。
近日，長沙公共資源交易中心發(fā)布《關(guān)于暫停各類公共資源交易活動的公告》，稱自1月31日起，暫停長沙市公共資源交易平臺建設(shè)工程、政府采購、土地出讓、產(chǎn)權(quán)交易等各類項目交易活動，暫停新項目入場預(yù)訂辦理，具體恢復(fù)交易時間另行通告。
不僅是長沙，包括廣州、四川、黑龍江、遼寧等多個省市均宣布暫停各類公共資源交易活動。與此同時，多個城市紛紛延期或推遲土地掛牌時間。僅2月份以來，便有包括重慶、天津、惠州、武漢、上海、石家莊等六個城市推遲土地交易。
2月3日，天津土地交易中心宣布，推遲5宗地塊入市時間。2月底前掛牌出讓的地塊，不再進行現(xiàn)場報名。僅一家企業(yè)報名的地塊，采用多方視頻方式確認成交結(jié)果，不再進行現(xiàn)場確認；多家企業(yè)參與競買的地塊，除競買企業(yè)限定3人外，謝絕其他人員到達競買現(xiàn)場。
盡一切可能減少公共活動、人員接觸，成為社會各界對疫情防控最大的支持。然而，春節(jié)假期疊加疫情“黑天鵝”事件，仍使1月份的土地交易市場大幅受挫。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，2020年1月，全國主要地級市土地整體供應(yīng)913宗，同比下跌25.95%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為8230.8萬平方米，同比下跌25.77%；其中住宅類供應(yīng)567宗，同比下跌32.42%。
成交方面，全國主要地級市土地成交683宗，成交規(guī)劃建筑面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%；其中住宅用地成交面積4256.24萬平方米，同比下跌46.04%。土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。
百強房企仍是納儲主動力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月新增貨值TOP100總量達5010.2億元。但是，百強門檻值較去年同期下降13%，近四成企業(yè)未拿地。拿地銷售比也持續(xù)回落，今年首月這一數(shù)值僅0.27，較2019年末的0.34再度下滑至新低。
實際上，2003年，土地市場供地節(jié)奏也曾在疫情中受到影響。中指研究院稱，結(jié)合SARS疫情中成交數(shù)據(jù)，當年上半年，特別是3月疫情高發(fā)期，全國重點城市土地供應(yīng)規(guī)模增速回落明顯，成交規(guī)模同比顯著降低。
“但進入下半年，宅地市場迅速回彈。下半年供地總規(guī)模達到上半年的4.6倍，同時拉動全年供地面積同比大幅增長。”上述機構(gòu)稱。
17年過去，中國房地產(chǎn)市場已不同往日。1月土拍遇冷盡管有春節(jié)假期、返鄉(xiāng)置業(yè)停擺、疫情等因素，但在蔣云峰看來，背后還是市場本身原因。“2019年以來，進入房地產(chǎn)市場的資金受到嚴格管控，很多開發(fā)商的經(jīng)營資金沒有過去那么充足，拿地后勁也有所減弱。”
回暖面臨阻力
經(jīng)過多年高速擴張，中國房地產(chǎn)市場的天花板，已率先在土地市場有所顯現(xiàn)。
2019年，土地市場的變化悄然來臨。與依舊上漲的商品房成交金額不同，房企購置土地面積已進入下行通道?？硕饠?shù)據(jù)顯示，隨著三四線市場景氣回落，房價增速放緩，去年全年土地購置面積2.58億平方米，同比大幅下降11%。
與此同時，去年最后四個月，土地溢價率均低于10%，重新回到歷史低點；越來越多的土地以底價成交，11、12月份，這一比例均超過六成；土地流拍現(xiàn)象也明顯加劇，下半年流拍率基本在12%以上。
百強房企均持謹慎態(tài)度。2019年，百強房企中有49%拿地金額較2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上。10強房企僅中海、綠地、世茂拿地金額同比增長22%、18%和20%。
不過，從全年走勢看，去年年末，國內(nèi)居住用地成交曾短暫“翹尾”。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告稱，從2019年居住用地成交面積同比增速曲線可看出，1~7月份為升溫階段，8~11月份為降溫階段，而12月份繼續(xù)回暖。
上述報告稱，2020年是否會延續(xù)這個趨勢，面臨很多阻力和不確定性。“新型冠狀病毒肺炎事件影響下，全國各地陸續(xù)關(guān)閉售樓處、延遲開工時間。‘停售令’和‘停工令’的發(fā)布，使得當前房地產(chǎn)交易市場關(guān)閉，對土地交易市場產(chǎn)生影響。”
從影響機制上看，“停售令”影響房企項目銷售和去庫存，導(dǎo)致資金回籠機制被破壞，進而沒有能力和動機去購地。而“停工令”會打亂房企投資計劃，2020年土地投資計劃需要重新調(diào)整。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月全國100城中，至少有45個城市有明確供地計劃。從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市供地規(guī)模較大，占比較高。部分三四線城市因為此前重心在于刺激返鄉(xiāng)置業(yè)需求，土地供應(yīng)節(jié)奏較慢、規(guī)模不大，但土地市場的負面效應(yīng)會在2月份暴露出來。
“目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場會比較冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善，那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。
也有業(yè)內(nèi)人士較為樂觀，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英稱，從短期來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放緩，對于房企拿地節(jié)奏以及營銷、融資都會產(chǎn)生影響；但從長遠看，疫情產(chǎn)生的是階段性影響，不會對整體市場造成根本性沖擊。
房企經(jīng)營風險隱存
行業(yè)整體停擺下，房企經(jīng)營風險仍受關(guān)注。中指研究院通過風險測評系統(tǒng)工具發(fā)現(xiàn)，以下幾類企業(yè)風險隱存：一是，地王在存貨中占比較大的企業(yè)；二是，三四線城市布局較多的企業(yè)，因為此輪未趕上回鄉(xiāng)置業(yè)；三是，疫區(qū)布局較多的企業(yè)。
國仕英進一步分析稱，建筑施工與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，高度依賴外來務(wù)工人員，加之疫情導(dǎo)致全國范圍內(nèi)短期開工不足。從銷售看，目前多家售樓處關(guān)閉，使得房地產(chǎn)銷售額明顯下降。這對于一些土地儲備、資金面不充足的中小企業(yè)來說，沖擊性更為顯著。
目前，多數(shù)房企以房地產(chǎn)開發(fā)為主，企業(yè)主要靠銷售回款提供現(xiàn)金流。當內(nèi)部現(xiàn)金流供應(yīng)不足時，只能靠舉債融資以維持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)。而1月份，百強房企業(yè)績規(guī)模同比降低近12%，地產(chǎn)銷售因疫情受到的沖擊顯而易見。
在此之下，如何把握好安全邊際、控制現(xiàn)金流、調(diào)整土地投資節(jié)奏成為房企的當務(wù)之急。
“在當前的市場環(huán)境下，房企可適當調(diào)整拿地策略，規(guī)避風險，保證現(xiàn)金流安全，促進銷售回款。房企要保持理性的投資態(tài)度，謹慎布局，避免激進拿地。”國仕英建議。
蔣云峰進一步認為，此輪疫情結(jié)束后，預(yù)計部分地方政府將加快推地力度，為開發(fā)商形成新的拿地機會。新形勢下，仍然要聚焦一線及二線有潛力的大中城市，并結(jié)合產(chǎn)品能力，選擇適合自己的地塊。
中指研究院建議，未來房企拿地時可額外考慮幾個因素，一是地方政府治理水平，這次疫情暴發(fā)后，可看到中部地區(qū)政府治理水平弱于長三角和珠三角。同時，考慮城市綜合配套，比如教育、醫(yī)療條件。“經(jīng)過這輪疫情，老百姓在考慮購房時，也會考慮這些因素。”(第一財經(jīng))
隨著新型冠狀病毒肺炎疫情持續(xù)蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)各鏈條均被按下“暫停鍵”，土地市場亦受波擾。
“大部分省份城市均發(fā)布土地交易延期公告，這本質(zhì)上是應(yīng)對疫情、避免人員聚集的措施。”中指土地云事業(yè)部研究總監(jiān)蔣云峰告訴記者，土地出讓延期是短暫的，會隨疫情減弱而重啟。
重要的因素在于，自去年以來，全國土地市場已持續(xù)處于降溫通道。雖然商品房市場上揚慣性仍在，但作為“樓市晴雨表”，土地市場已率先下行，底價成交、流拍現(xiàn)象成為常態(tài)。2019年的寒意還未遠去，新冠疫情卻搶先為新年土拍市場蒙上陰霾。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月全國主要地級市土地成交683宗，成交規(guī)劃建筑面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%；土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。百強房企拿地銷售比跌至0.27，再創(chuàng)新低。
土地成交大幅下滑
因疫情持續(xù)蔓延，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于前所未有的“休眠”狀態(tài)。
近日，長沙公共資源交易中心發(fā)布《關(guān)于暫停各類公共資源交易活動的公告》，稱自1月31日起，暫停長沙市公共資源交易平臺建設(shè)工程、政府采購、土地出讓、產(chǎn)權(quán)交易等各類項目交易活動，暫停新項目入場預(yù)訂辦理，具體恢復(fù)交易時間另行通告。
不僅是長沙，包括廣州、四川、黑龍江、遼寧等多個省市均宣布暫停各類公共資源交易活動。與此同時，多個城市紛紛延期或推遲土地掛牌時間。僅2月份以來，便有包括重慶、天津、惠州、武漢、上海、石家莊等六個城市推遲土地交易。
2月3日，天津土地交易中心宣布，推遲5宗地塊入市時間。2月底前掛牌出讓的地塊，不再進行現(xiàn)場報名。僅一家企業(yè)報名的地塊，采用多方視頻方式確認成交結(jié)果，不再進行現(xiàn)場確認；多家企業(yè)參與競買的地塊，除競買企業(yè)限定3人外，謝絕其他人員到達競買現(xiàn)場。
盡一切可能減少公共活動、人員接觸，成為社會各界對疫情防控最大的支持。然而，春節(jié)假期疊加疫情“黑天鵝”事件，仍使1月份的土地交易市場大幅受挫。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，2020年1月，全國主要地級市土地整體供應(yīng)913宗，同比下跌25.95%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為8230.8萬平方米，同比下跌25.77%；其中住宅類供應(yīng)567宗，同比下跌32.42%。
成交方面，全國主要地級市土地成交683宗，成交規(guī)劃建筑面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%；其中住宅用地成交面積4256.24萬平方米，同比下跌46.04%。土地出讓收金2549.88億元，同比下跌19.74%。
百強房企仍是納儲主動力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月新增貨值TOP100總量達5010.2億元。但是，百強門檻值較去年同期下降13%，近四成企業(yè)未拿地。拿地銷售比也持續(xù)回落，今年首月這一數(shù)值僅0.27，較2019年末的0.34再度下滑至新低。
實際上，2003年，土地市場供地節(jié)奏也曾在疫情中受到影響。中指研究院稱，結(jié)合SARS疫情中成交數(shù)據(jù)，當年上半年，特別是3月疫情高發(fā)期，全國重點城市土地供應(yīng)規(guī)模增速回落明顯，成交規(guī)模同比顯著降低。
“但進入下半年，宅地市場迅速回彈。下半年供地總規(guī)模達到上半年的4.6倍，同時拉動全年供地面積同比大幅增長。”上述機構(gòu)稱。
17年過去，中國房地產(chǎn)市場已不同往日。1月土拍遇冷盡管有春節(jié)假期、返鄉(xiāng)置業(yè)停擺、疫情等因素，但在蔣云峰看來，背后還是市場本身原因。“2019年以來，進入房地產(chǎn)市場的資金受到嚴格管控，很多開發(fā)商的經(jīng)營資金沒有過去那么充足，拿地后勁也有所減弱。”
回暖面臨阻力
經(jīng)過多年高速擴張，中國房地產(chǎn)市場的天花板，已率先在土地市場有所顯現(xiàn)。
2019年，土地市場的變化悄然來臨。與依舊上漲的商品房成交金額不同，房企購置土地面積已進入下行通道?？硕饠?shù)據(jù)顯示，隨著三四線市場景氣回落，房價增速放緩，去年全年土地購置面積2.58億平方米，同比大幅下降11%。
與此同時，去年最后四個月，土地溢價率均低于10%，重新回到歷史低點；越來越多的土地以底價成交，11、12月份，這一比例均超過六成；土地流拍現(xiàn)象也明顯加劇，下半年流拍率基本在12%以上。
百強房企均持謹慎態(tài)度。2019年，百強房企中有49%拿地金額較2018年同比下降，其中五成降幅在30%以上。10強房企僅中海、綠地、世茂拿地金額同比增長22%、18%和20%。
不過，從全年走勢看，去年年末，國內(nèi)居住用地成交曾短暫“翹尾”。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告稱，從2019年居住用地成交面積同比增速曲線可看出，1~7月份為升溫階段，8~11月份為降溫階段，而12月份繼續(xù)回暖。
上述報告稱，2020年是否會延續(xù)這個趨勢，面臨很多阻力和不確定性。“新型冠狀病毒肺炎事件影響下，全國各地陸續(xù)關(guān)閉售樓處、延遲開工時間。‘停售令’和‘停工令’的發(fā)布，使得當前房地產(chǎn)交易市場關(guān)閉，對土地交易市場產(chǎn)生影響。”
從影響機制上看，“停售令”影響房企項目銷售和去庫存，導(dǎo)致資金回籠機制被破壞，進而沒有能力和動機去購地。而“停工令”會打亂房企投資計劃，2020年土地投資計劃需要重新調(diào)整。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月全國100城中，至少有45個城市有明確供地計劃。從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市供地規(guī)模較大，占比較高。部分三四線城市因為此前重心在于刺激返鄉(xiāng)置業(yè)需求，土地供應(yīng)節(jié)奏較慢、規(guī)模不大，但土地市場的負面效應(yīng)會在2月份暴露出來。
“目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場會比較冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善，那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。
也有業(yè)內(nèi)人士較為樂觀，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英稱，從短期來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放緩，對于房企拿地節(jié)奏以及營銷、融資都會產(chǎn)生影響；但從長遠看，疫情產(chǎn)生的是階段性影響，不會對整體市場造成根本性沖擊。
房企經(jīng)營風險隱存
行業(yè)整體停擺下，房企經(jīng)營風險仍受關(guān)注。中指研究院通過風險測評系統(tǒng)工具發(fā)現(xiàn)，以下幾類企業(yè)風險隱存：一是，地王在存貨中占比較大的企業(yè)；二是，三四線城市布局較多的企業(yè)，因為此輪未趕上回鄉(xiāng)置業(yè)；三是，疫區(qū)布局較多的企業(yè)。
國仕英進一步分析稱，建筑施工與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，高度依賴外來務(wù)工人員，加之疫情導(dǎo)致全國范圍內(nèi)短期開工不足。從銷售看，目前多家售樓處關(guān)閉，使得房地產(chǎn)銷售額明顯下降。這對于一些土地儲備、資金面不充足的中小企業(yè)來說，沖擊性更為顯著。
目前，多數(shù)房企以房地產(chǎn)開發(fā)為主，企業(yè)主要靠銷售回款提供現(xiàn)金流。當內(nèi)部現(xiàn)金流供應(yīng)不足時，只能靠舉債融資以維持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)。而1月份，百強房企業(yè)績規(guī)模同比降低近12%，地產(chǎn)銷售因疫情受到的沖擊顯而易見。
在此之下，如何把握好安全邊際、控制現(xiàn)金流、調(diào)整土地投資節(jié)奏成為房企的當務(wù)之急。
“在當前的市場環(huán)境下，房企可適當調(diào)整拿地策略，規(guī)避風險，保證現(xiàn)金流安全，促進銷售回款。房企要保持理性的投資態(tài)度，謹慎布局，避免激進拿地。”國仕英建議。
蔣云峰進一步認為，此輪疫情結(jié)束后，預(yù)計部分地方政府將加快推地力度，為開發(fā)商形成新的拿地機會。新形勢下，仍然要聚焦一線及二線有潛力的大中城市，并結(jié)合產(chǎn)品能力，選擇適合自己的地塊。
中指研究院建議，未來房企拿地時可額外考慮幾個因素，一是地方政府治理水平，這次疫情暴發(fā)后，可看到中部地區(qū)政府治理水平弱于長三角和珠三角。同時，考慮城市綜合配套，比如教育、醫(yī)療條件。“經(jīng)過這輪疫情，老百姓在考慮購房時，也會考慮這些因素。”(第一財經(jīng))