在房地產(chǎn)融資渠道持續(xù)收緊的背景下，近期央行發(fā)布降準(zhǔn)的消息并未給市場(chǎng)帶來(lái)過(guò)多期待。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在此前監(jiān)管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)貸、信托、債券融資等融資渠道持續(xù)收緊的情況下，此次降準(zhǔn)對(duì)地產(chǎn)的實(shí)際影響有限。

在一系列政策影響下，8月份房企融資規(guī)模出現(xiàn)大幅下跌，資金成本上升，行業(yè)分化明顯，降杠桿將成為不少房企的主要任務(wù)，中小型房企預(yù)計(jì)會(huì)面臨更大流動(dòng)性壓力。

降準(zhǔn)影響有限

9月6日，央行發(fā)布降準(zhǔn)消息，據(jù)了解，此次降準(zhǔn)預(yù)計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約9000億元，其中全面降準(zhǔn)釋放資金約8000億元，定向降準(zhǔn)釋放資金約1000億元。

歷年來(lái)的每一次央行降準(zhǔn)，均會(huì)引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，其中對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響更是必不可少的討論焦點(diǎn)。多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，此次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的利好影響有限。

“降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的作用有限，目前房地產(chǎn)金融政策是普遍偏緊的，不會(huì)因?yàn)榻禍?zhǔn)而變得寬松。降準(zhǔn)釋放了長(zhǎng)期低成本資金，MPA(宏觀審慎評(píng)估體系)考核也會(huì)引導(dǎo)銀行加大對(duì)制造業(yè)、民營(yíng)企業(yè)中長(zhǎng)期信貸投放，會(huì)防止銀行資金流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，不用擔(dān)心會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。”民生銀行(6.170,0.02,0.33%)首席研究員溫彬表示。

“這次普遍降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)相結(jié)合，降準(zhǔn)有助于降低銀行資金成本，引導(dǎo)銀行降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。同時(shí)銀行可貸的長(zhǎng)期資金是增加的，有助于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，增加中長(zhǎng)期信貸投放。”溫彬介紹。

天風(fēng)證券(9.920,0.17,1.74%)發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，在“房住不炒”以及中央會(huì)議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”指導(dǎo)下，此前房企融資監(jiān)管處于高壓狀態(tài)，信托、海外債、ABS、開(kāi)發(fā)貸等紛紛筑起融資“堤壩”，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，降準(zhǔn)之后，社會(huì)融資成本降低，針對(duì)地產(chǎn)融資合規(guī)性監(jiān)管的高壓態(tài)勢(shì)大概率不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

實(shí)際上，在此次降準(zhǔn)之前，房地產(chǎn)融資的多道閘門(mén)已收緊。

今年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)文”)，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，這成為上半年房地產(chǎn)融資由松變緊的節(jié)點(diǎn)。

隨后，銀保監(jiān)會(huì)的要求進(jìn)一步細(xì)化并落實(shí)。8月9日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文稱(chēng)，將在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查，涉及土地儲(chǔ)備貸款、開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款，嚴(yán)查各種將資金通過(guò)挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。

8月30日，銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)布對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)，對(duì)中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資進(jìn)行了批評(píng)。

據(jù)媒體報(bào)道，近期多家銀行已經(jīng)收到窗口指導(dǎo)，要求收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度，原則上要將開(kāi)發(fā)貸控制在2019年3月底時(shí)的水平。其中建行表示將進(jìn)一步嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸合規(guī)發(fā)展。

“銀行渠道現(xiàn)在對(duì)所有房地產(chǎn)企業(yè)都不會(huì)放松，確實(shí)現(xiàn)在對(duì)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)要求比較高，內(nèi)部都會(huì)做風(fēng)險(xiǎn)提示。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

信托渠道也不斷收緊。不少信托公司收到“窗口指導(dǎo)”要求，內(nèi)容包括：2019年的剩余時(shí)間，房地產(chǎn)信托規(guī)模不超過(guò)2019年6月30日的規(guī)模；未備案項(xiàng)目一律暫停；符合“432”的通道類(lèi)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也全部暫停；地產(chǎn)公司并購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目全部暫停等。

海外融資亦受到限制。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委7月12日發(fā)布的關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，同時(shí)還對(duì)境外發(fā)債提出多項(xiàng)嚴(yán)格要求。

9月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議表示專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行步伐將提速，但是專(zhuān)項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

融資規(guī)模大減

在一系列融資收緊政策影響下，8月份房企融資規(guī)模大幅縮減。

第三方機(jī)構(gòu)易居克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，8月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。從具體的融資方式來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資472億元，環(huán)比下降39.9%；與此同時(shí)，境外債權(quán)融資額267.63億元，環(huán)比下降63.0%。境內(nèi)外的融資額環(huán)比都有較大幅度的下降。

同策咨詢(xún)研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企數(shù)據(jù)亦顯示了同樣的趨勢(shì)。據(jù)其監(jiān)測(cè)，8月房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。其中，境內(nèi)銀行貸款融資金額74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%；其他債權(quán)融資金額74億元，環(huán)比大幅下跌35.7%；信托貸款融資總額66.24億元，環(huán)比大幅下跌63.28%；公司債共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%。

融資收緊的同時(shí)，房企還面臨著較為嚴(yán)峻的償債壓力。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年房企國(guó)內(nèi)債到期償還量5381.36億元，海外債到期規(guī)模237.57億美元(約合人民幣1660余億元)?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2019年上半年到期債券2108億元，是2018年全年到期債券的93%。

“對(duì)于國(guó)有房企來(lái)講影響不大，融資成本和渠道還是相對(duì)寬松。而對(duì)于有外債的民營(yíng)房企來(lái)講，將會(huì)面臨愈加膨脹的外債壓力。”國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示。

7月11日，泰禾集團(tuán)(6.550,0.12,1.87%)股份有限公司(000732.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“泰禾集團(tuán)”)公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發(fā)行，票面利率高達(dá)15%，創(chuàng)下2019年發(fā)債利率新高。兩個(gè)月后，9月10日，泰禾集團(tuán)再一次宣布要發(fā)售票面利率為11.25%的美元債。據(jù)了解，泰禾集團(tuán)在2018年第八次臨時(shí)股東大會(huì)上，審議通過(guò)全資子公司TahoeGroupGlobal(Co。，)Limited擬在境外公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)18億美元債的議案。截至目前，泰禾已經(jīng)完成了在審批額度內(nèi)12.55億美元債的發(fā)行。

除了發(fā)債之外，泰禾集團(tuán)今年以來(lái)已多次出售旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，以獲得更多的資金回血。2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，泰禾集團(tuán)一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債255.19億元，短期債務(wù)75.54億元，公司貨幣資金為153.0億元。連續(xù)資產(chǎn)出售之后，公司資產(chǎn)負(fù)債率降至84.60%，比2018年末下降2.28%。

融資成本較高的房企不在少數(shù)，尤其就民營(yíng)房企而言。比如7月11日，大發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(06111.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，擬發(fā)于2021年到期的1.8億美元、票面利率為12.88%的優(yōu)先票據(jù)。

而擁有國(guó)企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)。比如中報(bào)顯示，中海地產(chǎn)(00688.HK)和華潤(rùn)置地(01109.HK)的平均融資成本分別為4.28%和4.45%，較2018年末均下降0.02%。近期獲平安集團(tuán)入股的中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司(00817.HK)，上半年先后發(fā)行了5年期18億元人民幣公司債、5年期2.5億美元債券、10年5億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，利率均維持在4.25%的水平以下，公司上半年平均借貸成本較2018年年底下降了0.15%，達(dá)到4.96%，均在房企中處于低位。

整體杠桿水平仍高企

克而瑞研究中心報(bào)告顯示，2019年上半年，其所統(tǒng)計(jì)的174家上市房企的加權(quán)平均凈負(fù)債率為91.37%，較年初增加了4.29%，達(dá)到歷史最高值，近六成房企的凈負(fù)債率有所上升。

從債務(wù)情況來(lái)看，174家上市房企總有息負(fù)債規(guī)模為76654億元，70家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債66283億元，較年初增長(zhǎng)11.3%。2019年上半年短期有息負(fù)債23668億元，較年初增長(zhǎng)4.8%，長(zhǎng)期有息負(fù)債52953億元，同比增長(zhǎng)13.6%。

“大型房企會(huì)加速回款，盡量減少投資行為，捂緊錢(qián)袋子，降低杠桿率，堅(jiān)持現(xiàn)金流為王，確保安全渡過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩期以及金融環(huán)境緊縮期。”一位前30強(qiáng)房企高管表示。同時(shí)他認(rèn)為：“在此期間借勢(shì)撿漏、壓價(jià)收購(gòu)、保持規(guī)模，這是最佳策略。”

而對(duì)于還想沖刺規(guī)模的中型房企來(lái)說(shuō)，上述高管認(rèn)為：“由于失去了金融機(jī)構(gòu)的支持，同時(shí)承受著強(qiáng)龍大房企和地頭蛇小房企的雙重?cái)D壓，在二三線和四五線城市之間進(jìn)退彷徨，也只能減速降負(fù)、負(fù)重求生。”至于市場(chǎng)壓力更大的小房企，“早已拿不到正常融資，沒(méi)能借助‘去庫(kù)存’趁機(jī)出逃，現(xiàn)在再度套牢，銷(xiāo)售甩賣(mài)已經(jīng)變得困難，要么被大房企壓價(jià)收購(gòu)，要么只能走上破產(chǎn)之路。”

至于房企降杠桿的邊界在哪里？該高管指出，新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院的分析表明，2018年中、2018年底、2019年中，70家主流上市房企的凈負(fù)債率分別為：125%、111.13%和110.97%。“相較于國(guó)家發(fā)改委對(duì)房企75%凈資產(chǎn)負(fù)債率的發(fā)債要求來(lái)看，房企杠桿率下降空間依然很大。”