58同城、安居客1日發(fā)布的《國民安居指數(shù)報告》顯示，2019年7月全國找房熱度呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化趨勢，一二線城市找房熱度相對穩(wěn)定，三四線城市找房熱度環(huán)比降幅達(dá)26.7%。
不過，個別三四線城市找房熱度上漲。報告稱，臨沂、濟(jì)寧、銀川、南通等城市7月份找房熱度呈現(xiàn)上漲趨勢，臨沂數(shù)據(jù)尤其突出，用戶找房熱度環(huán)比上漲15%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，今年以來，樓市調(diào)控政策明顯體現(xiàn)出張馳有度的特點(diǎn)。雖然7月樓市政策收緊信號更為明顯，但這并不代表未來市場會單邊從緊，預(yù)計依然會保持張馳有度的態(tài)勢。上半年部分城市的土地?zé)?、房價上漲在政策之下如得到明顯控制，則調(diào)控從嚴(yán)的信號就會減弱，反之則會如蘇州，不斷加碼調(diào)控來保持城市樓市平穩(wěn)發(fā)展。
從房價來看，67個受監(jiān)測城市二手房市場整體呈現(xiàn)微漲趨勢。報告稱，7月全國67個主要城市二手房掛牌均價為每平方米15293元，環(huán)比上漲0.26%。67城中有47城二手房掛牌房價環(huán)比上漲。北京掛牌均價為每平方米60054元，深圳、上海二手房掛牌均價也均突破每平方米5萬元，廣州二手房掛牌均價為每平方米32277元，與很多新一線城市房價持平。
當(dāng)月，臨沂、寧波、洛陽、蘭州、蘇州二手房房價漲幅居前。其中，臨沂環(huán)比增幅最快達(dá)到1.9%。
一線城市中，二手房熱門板塊持續(xù)向周邊郊區(qū)聚攏。報告指出，北京密云、北七家、良鄉(xiāng)、懷柔、亦莊等區(qū)域及上海浦江鎮(zhèn)、川沙、惠南等板塊關(guān)注度高，廣州新區(qū)、新塘、金洲、舊區(qū)、芳村等周邊區(qū)域同樣受到較高關(guān)注。
從下半年來看，張波認(rèn)為，樓市趨穩(wěn)是大概率事件，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)融資環(huán)境、需求側(cè)調(diào)控力度是影響樓市基本面的主要因素。整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性會對房地產(chǎn)形成全局性影響，而房地產(chǎn)融資環(huán)境則直接對房企的形成明顯影響，需求側(cè)的調(diào)控不放松的趨勢下，下半年樓市出現(xiàn)過熱的機(jī)率會明顯較小。
6成城市庫存上升 政策從嚴(yán)或倒逼房企降價
近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布百城住宅庫存報告顯示，全國百城庫存規(guī)模已連續(xù)7個月保持同比增長態(tài)勢，庫存基本面已出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，統(tǒng)計的城市住宅庫存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現(xiàn)房。
報告顯示，截至2019年6月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環(huán)比增長0.4%，同比增長6.0%。值得注意的是，這是庫存連續(xù)第7個月呈現(xiàn)同比上漲。
具體來看，截至6月底，100個城市新建商品住宅庫存總量中，一線城市2775萬平方米，環(huán)比下降1.1%，同比上漲28.4%；二線城市22248萬平方米，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲0.9%；三四線城市庫存20180萬平方米，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲9.5%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前我國三類城市均步入到庫存同比正增長的通道之中。其中，一線城市預(yù)售證管控力度相對減弱，供應(yīng)放量，庫存同比連增13個月。二線城市也終結(jié)了連續(xù)46個月庫存同比下降的態(tài)勢，目前連續(xù)兩個月出現(xiàn)同比正增長。三四線城市目前保持了連續(xù)8個月的同比正增長態(tài)勢，庫存去化壓力略有增加。
需要注意的是，報告指出，6月，監(jiān)測的100個城市中有61個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象，漲幅前10名，漲幅均超過50%。具體來看，惠州、金華庫存同比增幅高達(dá)109%，岳陽、徐州同比上漲達(dá)76%，韶關(guān)同比上漲幅度為68%，南京、北京分別同比上漲57%和56%，景德鎮(zhèn)同比上漲55%，柳州、廊坊同比上漲幅度也達(dá)53%。
嚴(yán)躍進(jìn)說，從6月單月來看，百城新建商品住宅供應(yīng)量為5743萬平方米，而成交量為5545萬平方米，樓市呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢。預(yù)計未來政策面以偏緊為主，住宅庫存恐再度上升，房企或加大優(yōu)惠力度以快速回款。
一面是銷售收入的減少，一面是國家對房企融資的緊縮，日前政治局會議指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
因此，在重重壓力下，下半年房企更換推盤策略，降低價格，加速回款以保資金安全已是必然選擇。