從投資上看，2018年我國(guó)棚改投資1.74萬(wàn)億元，2013~2017年全國(guó)棚改完成投資約6萬(wàn)億元。開(kāi)工規(guī)模的大幅縮減，直接影響棚改投資總量下降，進(jìn)而影響上下游產(chǎn)業(yè)諸如水泥家電等的市場(chǎng)需求。
影響還可能會(huì)擴(kuò)大到三四線(xiàn)樓市。這些原本受益于棚改擴(kuò)量和貨幣化安置政策的地區(qū)，一旦棚改縮量，疊加貨幣化安置政策收緊，其房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何演變，不得不令業(yè)界關(guān)注。
縮量早有征兆
全國(guó)大部分省份2019年棚改目標(biāo)均有較大幅度縮減，比如山東省2019年目標(biāo)是18.5萬(wàn)套，而在2018年這一數(shù)據(jù)曾超過(guò)80萬(wàn)套。河南省2018年棚改目標(biāo)是50萬(wàn)套，2019年大幅減少到15萬(wàn)套。山西省棚改計(jì)劃也由2018年12.5萬(wàn)套減少到2019年的3.23萬(wàn)套。
也有棚改任務(wù)略有增加的省份，江蘇省2018年棚改目標(biāo)21.5萬(wàn)套，2019年則上調(diào)至22萬(wàn)套。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年，全國(guó)有12個(gè)省份棚改任務(wù)超過(guò)10萬(wàn)套，其中三個(gè)地區(qū)超過(guò)20萬(wàn)套，江西以24.85萬(wàn)套的數(shù)據(jù)位居全國(guó)第一，其后是江蘇22萬(wàn)套和安徽21.18萬(wàn)套。
按照國(guó)務(wù)院2017年確定的2018~2020年1500萬(wàn)套的棚改目標(biāo)，外界一度預(yù)測(cè)今明兩年的年均棚改新開(kāi)工量約450萬(wàn)套。如今，2019年棚改任務(wù)量大幅縮減，則意味著2020年棚改目標(biāo)或有較大的反彈，否則難以完成三年1500萬(wàn)套的任務(wù)。
此前四年，中國(guó)每年棚改開(kāi)工量均超過(guò)了600萬(wàn)套。2015年棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工601萬(wàn)套，2016年棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工606萬(wàn)套，2017年棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工609萬(wàn)套。
棚改縮量早有征兆。一是新三年(2018~2020年)棚改目標(biāo)是1500萬(wàn)套，年均500萬(wàn)套，而上一個(gè)三年計(jì)劃(2015~2017)是1800萬(wàn)套，年均600萬(wàn)套。相當(dāng)于每年減少100萬(wàn)套。
二是近年大力推進(jìn)棚改貨幣化安置帶來(lái)的一些負(fù)面影響：一些地方隨意擴(kuò)大棚改范圍，棚改成本的增加又推高了地方財(cái)政負(fù)債壓力；在幫助三四線(xiàn)城市解決樓市庫(kù)存的同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的波動(dòng)起到了推波助瀾的作用。
2018年10月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工作，此次會(huì)議指出，嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶(hù)區(qū)和國(guó)有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶(hù)區(qū)作為改造重點(diǎn)。各地要嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力，科學(xué)確定2019年度棚改任務(wù)。
從上述兩個(gè)“嚴(yán)格”的表述中，已可以看出棚改工作的新動(dòng)向，即一方面要堅(jiān)持推進(jìn)而非叫停，另一方面又要即時(shí)糾正地方實(shí)際工作中的一些偏差做法，比如，隨意擴(kuò)大棚改范圍，成本超支等。
住建部去年7月表示，這些年各地對(duì)棚戶(hù)區(qū)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，總體上是好的，但是一些地方還存在一些問(wèn)題。比如，有地方將棚改政策覆蓋范圍擴(kuò)大到了一般建制鎮(zhèn)，有的將道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來(lái)的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入了棚改范圍，也有的把房齡不長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)比較安全的居民樓納入了棚改范圍。
控制成本也將成為未來(lái)棚改工作的一個(gè)要點(diǎn)。去年底，住建部要求地方申報(bào)2019年棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃時(shí)，就要求嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力。對(duì)新開(kāi)工的棚改項(xiàng)目，不得以政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)名義實(shí)施建設(shè)工程或變相舉債，明確政府融資的，應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)發(fā)行地方政府債券來(lái)解決。
棚改大幕拉開(kāi)已逾十年
我國(guó)大規(guī)模棚改始于2008年。此前雖有東北一些地區(qū)實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，但總量不多，且囿于實(shí)物建房成本較高等因素推進(jìn)較慢。此外，在2008年之前，我國(guó)整個(gè)保障房制度設(shè)計(jì)也是主要以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主。
華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員袁豪表示，我國(guó)2005年就開(kāi)始在遼寧實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，當(dāng)時(shí)棚改資金都是地方政府來(lái)出，另外有一部分社會(huì)資金去承擔(dān)。以前基本上都是實(shí)物安置，拆一套還一套模式，對(duì)政府來(lái)講成本非常高。
2008年開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)始將各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造作為城鎮(zhèn)保障性安居工程的重要組成部分，大規(guī)模推進(jìn)城市、國(guó)有工礦、國(guó)有林區(qū)(林場(chǎng))、國(guó)有墾區(qū)(農(nóng)場(chǎng))等各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造。棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)始成為我國(guó)保障房建設(shè)的主力類(lèi)型，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房逐漸退場(chǎng)。
2008年也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的一個(gè)重要年份，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，中國(guó)推出4萬(wàn)億元的大規(guī)模投資計(jì)劃，以棚改為主力的保障性安居工程，客觀上承擔(dān)著改善民生以及拉動(dòng)投資的雙重任務(wù)。
梳理官方數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，2008年至2012年我國(guó)改造開(kāi)工各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1260萬(wàn)套，此后則是2013年320萬(wàn)套、2014年470萬(wàn)套、2015年601萬(wàn)套、2016年606萬(wàn)套、2017年609萬(wàn)套。如加上2018年數(shù)據(jù)(626萬(wàn)套)，從2008年到2018年，這十一年間中國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工超過(guò)4500萬(wàn)套。
如何評(píng)價(jià)這十余年的棚改進(jìn)程？在官方表述下，棚戶(hù)區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生發(fā)揮了一舉多得的作用。
2008~2017年，全國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工3896萬(wàn)套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。
住建部去年7月表示，棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲較快城市，通過(guò)新建棚改安置住房，增加了住房供應(yīng)；房地產(chǎn)庫(kù)存多的城市，通過(guò)棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存。
此外，棚改還帶動(dòng)了投資消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。棚改帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費(fèi)，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。2013~2017年，全國(guó)棚改完成投資約6萬(wàn)億元。
棚改貨幣化退潮
當(dāng)然，上述4500萬(wàn)套并非都是實(shí)打?qū)嵔ǚ?。?015年開(kāi)始，政府開(kāi)始“大力推動(dòng)”棚改貨幣化安置比例的提升。簡(jiǎn)單理解就是，政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶(hù)區(qū)居民，而居民再到商品房市場(chǎng)上購(gòu)置住房。
為何要推動(dòng)棚改貨幣化安置，而非實(shí)物安置？
一個(gè)原因是實(shí)物建房進(jìn)度慢，且政府承擔(dān)的成本較高；另一個(gè)原因則是當(dāng)時(shí)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存原本就較高，再建設(shè)大量棚改住房，則會(huì)更加重樓市庫(kù)存壓力。而貨幣化安置方式，一方面通過(guò)棚改貸款緩解政府資金負(fù)擔(dān)，另一方面也解決了商品房庫(kù)存問(wèn)題。
在2018年7月份的一次內(nèi)部交流會(huì)上，住建部表示，2015年以來(lái)，住建部會(huì)同有關(guān)部門(mén)單位，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，指導(dǎo)各地因地制宜實(shí)施棚改貨幣化安置，商品住房庫(kù)存量大、消化周期長(zhǎng)的市、縣，要完善政策措施，引導(dǎo)棚改居民選擇貨幣化安置方式，既促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存，也避免重復(fù)建設(shè)。
正是由于中央部委政策上的推動(dòng)，加上國(guó)開(kāi)行等金融機(jī)構(gòu)棚改貸款的助力，全國(guó)各地棚改貨幣化安置持續(xù)上升，也幫助三四線(xiàn)城市快速地解決了樓市庫(kù)存問(wèn)題。
棚改貨幣化進(jìn)程對(duì)三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，正因如此，當(dāng)2018年年中之際，政府將要收緊棚改貨幣化政策的消息傳出時(shí)，業(yè)界對(duì)三四線(xiàn)樓市悲觀的情緒也開(kāi)始出現(xiàn)。
“整體市場(chǎng)對(duì)棚改政策非常敏感，因?yàn)檫@是支撐最近幾年樓市的關(guān)鍵因素，特別是三四線(xiàn)城市，嚴(yán)重依賴(lài)棚改的貨幣化安置。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)。
2014年全國(guó)棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升為29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱(chēng)，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。
官方此后一直未對(duì)外公布2017年全國(guó)棚改貨幣化安置比例，而業(yè)界測(cè)算是在60%左右，幫助消化樓市庫(kù)存2.5億~3億平方米。
棚改貨幣化政策的熊熊大火，在2018年急劇降溫。隨著三四線(xiàn)城市樓市庫(kù)存的進(jìn)一步消化，圍繞棚改貨幣化安置推高三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論日漸增多。最終，政策偏向了收緊。
2018年10月8日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工作，要求因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
在業(yè)界看來(lái)，既然棚改貨幣化的推出與去庫(kù)存密切相關(guān)，在地方樓市庫(kù)存已經(jīng)大幅降低的情況下，縮減棚改貨幣化的比例也就成為必然之舉。
2018年全國(guó)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工626萬(wàn)套，已經(jīng)超過(guò)當(dāng)年計(jì)劃目標(biāo)的580萬(wàn)套，相關(guān)部門(mén)同樣未對(duì)外公布棚改貨幣化安置比例數(shù)據(jù)。
中信建投證券報(bào)告稱(chēng)，棚改貨幣化安置比例上升到2017年60%左右，對(duì)于加速推進(jìn)棚改進(jìn)程作用明顯。但隨著新三年棚改計(jì)劃進(jìn)入下半程，將會(huì)更多采取精準(zhǔn)施策、一城一策的政策，預(yù)計(jì)部分貨幣化安置比例將會(huì)下調(diào)，貨幣化安置與實(shí)物安置比例將會(huì)趨向平衡。