“現(xiàn)在去搶地，如果政策不放松，有被套風(fēng)險。”
未拍先火。4月3日，無錫出讓四幅宅地，參拍房企超過60家，包括已布局無錫的華潤、保利、融創(chuàng)、龍湖、中南、藍光、美的、路勁、金科、新力等多家房企，也有像新希望、融信、正榮這樣的還沒將無錫納入戰(zhàn)略版圖的房企。
最終融創(chuàng)以24.43億元拿下無錫兩幅地塊，濱湖區(qū)地塊達到最高限價242185萬元，折合樓面價1.8萬元/平方米，將于4月4日上午9：30現(xiàn)場搖號確定競得人，參與搖號的房企有4家。土地市場搖號發(fā)生在2017年年底-2018年上半年之間，2018年下半年開始市場基本面發(fā)生變化，地價走低，搖號情況不再出現(xiàn)。
剛在香港謝幕的內(nèi)房股年報季中，包括世茂房地產(chǎn)副主席許世壇、融信地產(chǎn)主席歐宗洪等閩系房企大佬們接連拋出“現(xiàn)在去搶地，如果政策不放松，有被套風(fēng)險”的觀點，融創(chuàng)董事長孫宏斌也表示，今年土地市場風(fēng)險太大。話音未落，4月以來幾場土拍硝煙四起，房企跑步入場，尤以長三角一體化示范區(qū)內(nèi)的市場為甚。
同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，3月全國300城市土地成交量價均出現(xiàn)回升環(huán)比上漲，但同比下滑。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，近期長三角一體化示范區(qū)土拍火爆，包括蘇州吳江拍出的地塊，樓面價比市區(qū)樓面價高。張宏偉認為，房企有被套風(fēng)險，落入長三角一體化示范區(qū)里面的吳江、嘉善、青浦三個地區(qū)，是住宅庫存量最大的區(qū)域，現(xiàn)在出讓地樓面價太高，年內(nèi)銷售變現(xiàn)壓力過大。開發(fā)企業(yè)資金面仍然緊張。土地市場存在不確定性，尤其是“一城一策”，要穩(wěn)住去年四季度以來的地價。火爆的土地市場，或引發(fā)政策落地，今年仍存不確定性。比如杭州已經(jīng)出了溢價30%就要做相關(guān)配套的政策。
拿地邏輯
資金面有所改善、房企回歸二線城市意愿明顯、長三角一體化示范區(qū)概念突出。這是大部分業(yè)內(nèi)人士認為各地相繼出現(xiàn)土拍市場火爆場面的三個原因。
從已發(fā)布年報的房企來看，手握幾百上千億現(xiàn)金的房企不在少數(shù)。在這一波拿地潮中，剛剛在業(yè)績發(fā)布會上表示今年拿地風(fēng)險大的融創(chuàng)董事長孫宏斌，就在4月3日拿下無錫兩幅地塊，溢價率分別約為22%、79%。
進入3月份，市場發(fā)生微妙變化，房企在資本市場融資順暢之后，開始補充買地需求。反觀房企們的土地儲備與增長速度，補倉的需求是存在的。比如大部分房企手中土地儲備僅夠未來2-3年開發(fā)。以綠城中國為例，由于該公司此前出現(xiàn)過土儲斷層，導(dǎo)致2019年一季度因為沒有貨值可銷售，而沒有回款，直接影響了投資。
而為了全年業(yè)績提速，房企在1、2季度拿地，是可以保證年底快速回籠資金的最好選擇。
4月2日，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊，共收金56.66億元。金地以上限價格17.60億元+自持比例21%競得祥符東單元地塊，樓面價22277元/平方米，溢價率29.41%；陽光城(8.340, 0.00, 0.00%)以上限價格15.71億元+自持比例22%競得三塘單元地塊，樓面價26263元/平方米，溢價率29.73%。
相比杭州、無錫土拍市場的火爆，4月以來還有貴陽、成都、紹興、蘇州、常熟等地進行了土拍。參拍房企多達數(shù)十家，比較活躍的房企有金地、融創(chuàng)、華潤、陽光城、世茂等，他們均在近期土地市場有所斬獲。
2018年一手房市場銷售規(guī)模達15萬億，到達新高，而且業(yè)內(nèi)預(yù)期調(diào)控長效機制下，一手房市場未來幾年的銷售體量至少也在10萬億左右。從房企已發(fā)布的2018年年報來看，不少房企迎來了業(yè)績的高光時刻，不僅在2018年實現(xiàn)了銷售金額、利潤等重要財務(wù)指標(biāo)的上漲，還在降杠桿的大背景下，把負債率往下調(diào)整了。
以世茂為例，世茂在一季度已完成1000億貨值的收購。許世壇透露，一季度新增的1000億貨值的收購，有500億可轉(zhuǎn)化成今年的可售貨值，而這500億中大概有200億貨值能在年內(nèi)實現(xiàn)去化。
來自同策研究院的一份報告表明，房企融資回暖了。2019年3月，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，自2017年11月融資達1246.18億以來(其中包含恒大600億元的股權(quán)融資)，首次突破1000億大關(guān)。
報告顯示，3月，40家房企融資總額環(huán)比2月大幅上漲85.25%；各債權(quán)融資方式融資額度均大幅上漲，最高漲幅達464.84%；股權(quán)融資絕對值占比雙升。
杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳指出，一方面資金面寬松，預(yù)期樂觀推動，現(xiàn)在大房企的資金成本低，錢多，拿地就比較積極，上半年大家會比較樂觀點。另一方面是市場行情回暖，多地銷售火爆，地價創(chuàng)近半年新高，出現(xiàn)“樓市共振現(xiàn)象”，互相影響。
被套風(fēng)險
實際上，4月以來的這幾場土拍，除了杭州土拍溢價達到上限、無錫出現(xiàn)搖號之外，也不乏底價成交的土地。比如世茂所拿紹興地塊、紅星地產(chǎn)所拿無錫惠山區(qū)地塊。
“其實總價也不便宜，但我們算得過賬來就拿了。”一名底價拿地的房企高管事后對投資者分析指出，最近市場火爆了，所以公司也不敢競拍高價地塊。
他進一步指出，如果說土地市場這樣下去的話，會否帶動住宅市場上揚，會否引發(fā)進一步調(diào)控政策再度落地，也是大部分房企比較擔(dān)心的問題。“因為市場好不容易穩(wěn)定下來了，不希望再面臨波動。”
土地市場回暖的另一面，是住宅市場的成交上漲。京滬深一線城市二手房成交明顯回暖。比如，上海二手住宅網(wǎng)簽量為25931套，環(huán)比增加142%，創(chuàng)2016年10月以來的新高。按照常規(guī)，二手房市場對一手房市場有一定推助。就在無錫土拍之前，近日無錫已有多家樓盤上調(diào)價格，或以開盤加推的手段攬客。上海、蘇州、無錫3月成交量創(chuàng)新高。
而記者了解到，為了規(guī)避風(fēng)險，參與這波土拍的房企大部分都捆綁了合作方一起拿地。合作拿地、開發(fā)的概率比過往有提升。
一個事實是，經(jīng)歷過多次樓市調(diào)控之后，房企風(fēng)險意識明顯加強。世茂在3月份內(nèi)參加了60多幅土地的拍賣，截至3月26日，才拿了兩幅。4月2日，世茂以底價3.36億元拿下紹興一幅商住地。這很符合許世壇對今年土地市場的判斷。
許世壇曾在與世茂投資者溝通時坦言，當(dāng)前的土地市場又變得瘋狂了。在他的觀察中，土地市場在2019年10月份，很多城市地價都有10%-20%的下滑，但是今年3月地價又全變回去了。“我記得在市場最熱的時候，我們可能投一百塊地，只能拿到10-15塊，今天我們再投一百塊地，可能十塊都拿不到。當(dāng)然我覺得可能跟測算也有關(guān)系，我們測算比較保守。”
通過采訪多家房企發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)現(xiàn)在投資測算基礎(chǔ)還是地價不漲，但不少房企全都是測算價格會漲。仍以世茂為例，該公司一項標(biāo)準(zhǔn)是希望地塊毛利可以有25%左右，凈利有8%-10%。“但測算下來很多地塊都是0-2%、3%的凈利潤，最近很多房企拍了(地)是負利潤，如果價格不增長是負利潤。”
無獨有偶，融信主席歐宗洪面對投資者時也坦承，今年年初杭州土地市場回暖，盡管融信在2月份也在杭州拿地了，但房價如果不漲的話，這兩個月以來房企拿的地可能存在虧本5%到10%的風(fēng)險。